赵中华:责任边界研究的三个层面和两个视角

日期: 2017-09-22
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研究物业管理的责任边界,应当清醒认识到我国内地物业管理发展的特殊性,那就是我国内地物业管理发展的历史背景。我国内地物业管理是在城市化进程快速推进和住房制度改革的背景下,通过住房商品化制度而逐渐发展起来的。长期以来,由于物业管理相对于其他行业更贴近广大人民群众的生产和生活,物业服务企业在管理服务的各类业态尤其是住宅业态中,除承担着接受业主(包括建设单位)委托,基于《物业服务合同》约定的义务和责任外,还承担着基于政府职能转变引发的原本属于政府有关部门负担的公共产品的供给和由于建设单位前期开发遗留问题的实际解决。

2017年年初,闻立达管理咨询(北京)有限公司承接了中国物业管理协会年度重点研究课题之一——《物业管理行业责任边界研究》的课题研究工作。在课题研究过程中,我们发现,研究物业管理的责任边界,首先需要明确两个问题,一是研究工作应当立足那些层面,二是研究工作可以从哪些视角入手。

物业管理责任边界研究的三个层面

基于我国内地物业管理发展的特殊性,我们认为,物业管理责任边界研究,应当立足于以下三个层面:

一是项目管理层面。物业管理虽然几乎涉及不动产管理的所有领域,物业管理的业态各有其特殊性,但是每一个单独的物业项目却是企业经营的最小单元和发展基础。确切的说,每一个物业项目的责任边界是否清楚,决定着每一家物业服务企业的企业经营边界是否清晰。在项目管理层面,厘清物业管理的责任边界,可以从以下三个方面展开:

① 是人防车库、停车场、锅炉房和热力站(限北方地区)、会所等产权归属研究;

② 是秩序维护、建筑物及附属设施设备管理、客户服务、保洁绿化等项目日常管理服务内容研究;

③ 是从物业管理全过程角度入手,研究项目管理权获取、早期介入、前期物业管理、物业管理和项目退出阶段等不同阶段的责任边界。

二是企业经营层面。据中国物业管理协会发布的《2015年物业管理行业发展报告》的统计数据,截至2015年,全国有物业服务企业约10.5万家。物业服务企业经营的责任边界是否清晰成为决定行业责任边界是否清晰的关键。在企业经营层面,厘清物业管理的责任边界,可以从以下两个方面展开:

① 是从主体责任划分角度,梳理物业服务企业与政府有关部门、建设单位、业主及业主组织、专业经营单位、特种设备维保单位、专业分包单位等相关主体的权利义务和责任;

② 是从物业业态入手,梳理住宅、办公、商业、产业园区、学校、“四供一业”转移项目、公建、综合体等不同物业业态的责任边界的相同点和不同点。

三是行业发展层面。我国内地物业管理行业的一个重要特点是地域性特征明显,地区之间物业管理的发展阶段各有不同,基于此,各地政府的重视程度各有不同,主管部门市场监管的手段和措施也存在较大差异。在行业发展层面,厘清物业管理的责任边界,可以从以下两个方面展开:

① 是从各地地区行业政策研究角度,从地方性法规、地方政府规章和规范性文件三个层面梳理各地区物业管理相关政策法规的差异性,聚焦政府各相关部门的职责划分和各相关主体的权利义务边界;

② 是从政府对物业服务市场监管的角度,研究探索行政审批制度改革前后,政府的监管手段和范围与市场手段的关系,梳理行业发展责任边界的异同。

物业管理责任边界研究的两个视角

研究物业管理责任边界,确定研究视角尤为重要。我们在研究中发现,从以下两个视角梳理物业管理的责任边界较为适宜:

一是法律视角。首先是要拓展物业管理法律法规的研究范围,通过梳理与物业管理有关的法律、法规、司法解释、部门规章、地方性法规、地方政府规章,从实体和程序两个维度,总结物业管理相关主体的权利义务和责任;二是要重视对相关政策、规范和标准的研究。我们在研究中发现,与物业管理相关的规范性文件、标准和规范中有大量对物业服务企业和项目管理的义务和责任要求,需要我们从行业未来发展的角度入手,梳理相关的政策、规范和标准,总结行业相关主体的强制性和指引性权利义务和责任。

二是合同视角。我们在以往的研究中,往往比较重视对《前期物业服务合同》和《物业服务合同》的分析探讨。在这次课题研究中,我们发现,我们对除《物业服务合同》以外的《专业经营单位委托合同》、《特种设备维保合同》、《专业分包商委托合同》和涉及物业服务企业员工的劳动合同和劳务派遣合同的相关研究还远远不够,而这些恰恰是与物业管理责任边界研究休戚相关的重要研究视角。

物业管理责任边界研究是一个系统工程,需要我们全行业和政府市场监管部门、司法机关、业主及业主组织、建设单位等相关主体一起努力。厘清物业管理责任边界对未来物业管理行业的持续健康发展、对社会的和谐稳定和长治久安都具有极为重要的深远意义,我们的研究还在路上,真诚欢迎各方主体参与到这项重要工作中来,一起推动物业服务业的大繁荣、大发展。


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