重庆物业管理市场战乱纷争

日期: 2009-05-29
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 《物业管理条例》实施?不足一个月时间,重庆的物业管理市场就连续传出多起物管公司与小区“闹离婚”的消息。有业内人士认为,长期矛盾积压的物管市场将在新法规的引爆下,进入一个暂时的“战乱”时期。

    物管市场“炒”声一片

    打响《物业管理条例》生效后炒物管第一枪的可能算是位于李子坝地区的畔江楼小区,9月2日,该小区的业主委员会就正式宣布解除与原物管重庆布兰特物业管理公司的合同。

    与此同时,石桥铺的联芳花园的一场炒物管公司的大战也闹得不可开交,据市物管协会的人士透露,由于业主委员会内部意见不统一,这场“战争”尚目前未有最后的定论。

    参与炒物管行业的还有北碚区的林田小区,由于业主与物管公司长期矛盾激化,一场是是非非的“鱿鱼大战”也就此拉开,一拍两散的结局终将难以避免。

    事实上在重庆正在发生战争或是已经进入“弹骇”物管程序的远不止此,这似乎暗示着一种信号:物业管理的战乱时代已经悄然来临!

    条例成了“尚方宝剑”

    可以肯定的是,没有哪一家小区物管与业主的矛盾不是日集月累长期形成的。在9月物管条例实施之前,在重庆业主炒物管公司也并非没有先例,但是在很多情况下,其结果都是不了了之。而在这个金秋九月,物管战争的硝烟已成四起之势。

    在畔江楼小区大门外的一个保安岗亭上,贴着一张“关于解除与某物业管理公司合同的决定”,其中历数了该物管公司的“八大罪状”,认为该公司违反了《物来管理条例》第三十条1-9项的规定,并根据条例的规定,决定解除与该公司的物管合同。

    “这是国家出台的法规,在很高的法律效力,任何物与都必须遵守”,畔江楼业主委员会的和任赵文雄表示,法规就是他们解聘物管公司的依据。

    尽管在法律界有人认为刚出台《物业管理条例》并无太大的新意,但相对于原有的地方法规和行业规范性文件,在很多方面无疑有着很大的突破,业主与物管双方的权利与义务相对明晰,所以在条例生效后,最先成为业主们向不规范物管公司开刀的武器。

    解聘物管仍然很难

    市物管协会一位人士称,正常情况下,更换物管公司一般有三种情况,一种是双方合同到期,业主有权决定是否留用原公司,第二种是一方违约,另一方有权要求解除合同,第三种是合同未到期,未违约,双方也可协商解除合同。

    但不管是哪一咱情况,解聘物管公司都是一个非常现实甚至可以说是非常艰难的问题,几乎所有的个案都说明,“战争”,是物管公司与业主“离婚”的必然途径。即使是在“离婚”已成定局的情况下,新旧物管的交接,也是一个让人头疼的问题。曾多次出现的“一个小区两个物管”的情况,其症结也出在交接的问题上。

    一个典型的案例是南岸区的南城花园,原物管公司在新公司进场数月不撤出小区,相关设施和资料也迟迟不愿移交,以致出现“一主两仆”情况。

    畔江楼的情况也与些类似,业主与物管公司矛盾突出,物管公司也曾主动撤出小区,9月2日小区业主宣布解除合同后,双方曾就移交问题达成一致,但9月23日新物管公司的几名工作人员已经进场多日,而原物管公司依然未撤出,相关设施及资料也未移交。

    对此,市物管协会的贺云华认为,原因是多方面的。

     “很多情况物管公司都不很不情愿放弃,在这咱矛盾突出的情况下,交接往往很难顺利进行下去”,贺的观点是,做为新老物管公司之间的中间人,业主委员会很难扮演好这一角色,导致物业交接是更换物管公司最艰难的一个环节。

    事实上,物管移交的困难只是物管疑难杂症中的一个表象,更深层次的原因是物管企业的体制问题。

    据来自市物来管理协会的数据,重庆现有物管企业900多家,对于一个不算发达的西部城市,这绝对是一个惊人的数字,“其中绝大多数是由房地产开发商自己组建的物业管理公司”,贺云华表示。

    在江北区五里店的万丰一村小区,业主与开发商下属的物管公司的关系也呈僵持状态,业主抱怨因物管原因导致房产证近两年办不下来,路灯不亮等等,物管也抱怨收不到物管费,从类似的个案中,折射出重庆物管行业的种种弊端。

    产权不清,权责不明是一个最明显的特点,公共设施损坏该?出钱维修,物管用房权力属?等等一系列的具体问题困扰着物业双方,争执不休中,矛盾从生,不管是炒与被炒都怨气冲天,凡此种种在各个案例中都表现得淋漓尽致,成为换物管难的一个重要因素。


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