Solutions 相关知识
1
2018 - 12 - 13
点击次数: 10
第一条  为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。     【释义】  本条规定了制定物业管理条例的目的。     随着物业管理在我国的迅速发展,物业管理企业不断涌现,物业管理中的问题也层出不穷。长期以来,我国没有一部完整的、系统的物业管理法律规范,使得物业管理工作缺乏依据,业主的合法权益得不到有效保护,极大地阻碍了物业管理的进一步发展。因此,《物业管理条例》(以下简称条例)的出台就具有极为重要的意义。     根据该条例的规定,制定该条例的目的主要有以下两个方面: (一)规范物业管理活动。     物业管理属于国家产业结构分类中的第三产业,是房地产业的分支行业。物业管理企业在全国范围内的产生和发展,必然导致物业管理行业的出现,早在1993年成立的“深圳市物业管理协会”就反映了这一趋向。到1999年底,物业管理行业已初具规模,就业人数与日俱增,整体素质相对提高。根据房地产消费环节的长期性和我国城市化发展,可以预见物业管理行业完全可能发展成为房地产业中的最大的分支行业。     物业管理是房地产综合开...
2
2018 - 12 - 13
点击次数: 17
第二条  本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。     【释义】  本条规定了物业管理的基本内涵。     物业管理,通常是指物业管理企业受业主的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理,是与随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理,是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。按照社会产业部门划分的标准,这种高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体、寓经营与管理于服务之中的物业管理是一种服务性行业,属于第三产业。实行物业管理是为了发挥物业的最大使用功能,使其保值增值,并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境,最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。 关于物业管理的基本内涵可从以下几个方面作出分析:   ...
3
2018 - 12 - 13
点击次数: 11
第三条  国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。     【释义】  本条规定了国家提倡的选择物业管理企业的方式,即市场竞争机制。     物业管理是市场经济的产物,而市场经济的主要特征就是通过公开、公平、公正的竞争,达到买卖双方等价交换的目的。因此,竞争是物业管理得以生存和发展的活力所在。然而,纵观我国目前的物业管理,在许多地方尚未形成完善的市场机制,物业管理公司对物业管理经营权的获得并没有通过市场竞争而轻易获取,普遍存在着谁开发谁管理的状况。从El前的物业管理实践来看,能够提供物业管理服务的企业的组建形式大致有以下几种:一是由房地产开发企业派生出来的子公司,占现有这类公司的大多数;二是由房地产管理部门所属的房管所(站)转变而来;三是大中型企业单位组建的;四是社会上自发成立的;五是由街道办事处组建的。这些企业或附属政府管理部门,或附属开发商,大都带有一定的垄断性。这不仅使其管理难以达到专业化、社会化、规范化的要求,如果长期下去,还会因行业本身缺乏活力而衰竭不振,因此,打破这种由主管部门或开发单位指定“终身制”物业管理者的模式,是物业管理市场发展到一定阶段的必然产物。     物业管理呼唤竞争,这里的竞争主要是指物业管...
4
2018 - 12 - 13
点击次数: 2
第四条  国家鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管理和服务水平。     【释义】  本条是关于国家鼓励物业管理依靠科技进步提高管理和服务水平的规定。     物业管理作为我国新兴的转型性行业,正在迅速发展与崛起,它是改革、开放以及建立社会主义市场经济的客观需要,是我国城乡住宅房屋管理体制由粗放型管理向集约型与现代化管理转换的客观需要。因而,其管理与服务职能的发挥,必须最大限度地使用现代化手段,如科技创新手段、计算机管理手段等,去实施硬件(如房屋、设备与设施等)和软件(如产权、产籍、组织制度、管理方法等)的科学管理,通过内部不同层次的管理活动,进而达到科学化、制度化与规范化管理以及管理层与作业层人员素质不断提高的目的,即实现管理现代化,从而不断提高物业服务水平。物业管理现代化,是指在物业及其物业管理中,以现代技术创新和科学管理为宗旨,运用现代化管理手段,使物业的硬件与软件管理,走向科学化、制度化与规范化管理的活动过程。物业管理现代化的实际意义就在于:     首先,它要求管理思想更新。即要确立现代企业管理意识,包括经营战略、市场观念、资金运用、服务质量、时间、效益等观念更新。也就是说要打破传统的行政福利性的房产管理理念,树立起社会...
5
2018 - 12 - 13
点击次数: 3
根据2005年6月30日西安市第十三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过,2005年7月30日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准,2005年8月25日经过第二次修正,《西安市物业管理条例》正式公布实施。    从整体来看,本部条例更加系统、缜密地将物业管理活动中出现的各种问题进行了详细的规定。通过八章的阐述,将业主、业主委员会、物业管理企业及物业管理行政主管部门之间的权责规定得细致明了,从而有效地提高了条例使用的可操作性及覆盖面。    本部条例变更了法规名称并引入诸多物业管理名词,使整个条例浅显易懂,同时和国家及其它地区的物业条例相接轨,在便于理解和相互借鉴的同时有效提升了业主及物业管理企业在实际操作中的运用效果。从本部条例的具体篇节来看,部分内容得到了有效补充。作为对物业管理活动的指导思想和依据,它将有利于保障物业管理活动的顺利展开和物业管理活动中各个主体权利的维护及义务的执行。        本条例首先对业主及物业公司的概念进行了明确的规定。条例第三条称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第...
6
2018 - 12 - 13
点击次数: 5
第五条  国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。    县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。【释义】  本条规定了物业管理活动的监督管理机关。    (一)全国物业管理活动的监督管理工作由国务院建设行政主管部门负责。    根据国务院批准的有关建设部职能的文件的规定,建设部是国务院综合管理全国建设事业,具体包括工程建设、城市建设。村镇建设、建筑业、房地产业、市政公用事业的职能部门,因此从全国范围来讲,建设部是物业管理的行政管理部门。    (二)县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。    县级以上地方人民政府房地产行政主管部门主要包括省、市、县等房地产行政主管部门。根据实践中的情况,各省、市、县对物业管理实行政府管理的具体的行政管理部门应指房管局。    政府的管理面临一个角色转换的问题,即不再是过去那种行政性、福利性的管理,政府对物业管理市场的管理应该主要立足于宏观管理,通过法规来实现管理目标,其基本职能和作用是把物业管理市场置于法规监督之下,本着疏导的原则为物业管理市场充...
7
2018 - 12 - 13
点击次数: 4
案例:     2004 年 5 月,上海市某小区三楼业主王某在装修时,在卫生间安装卫浴用具时,在下面的楼板上打孔,由于没有密封好,结果造成渗水,楼下的业主秦某找上门来,要求王某进行修复或采取其他办法补救,但王某却说这应由物业解决。于是秦某要求物业管理公司作出调查和处理。物业管理公司却答复水是从楼上溢出的,是由于王某的违规装修所造成的,公司不应该负责任。评析:     此案例涉及业主侵权责任的认定问题,及物业管理公司的责任或职责应当怎样界定的问题。根据法律的有关规定,结合本案的实际情况,应从以下几个方面对双方的责任认定和划分:    一、业主王某应当承担侵权责任。这是因为业主作为物业专有部分的所有人,原则上有权利处分自己的专有部分的物业,当然包括装饰装修物业的权利。但专有物业部分与其他业主的专有部分及共用部分紧密结合或者相邻,业主在进行装饰装修时往往会影响到其他业主的利益,因此法律规定业主在装饰装修时应当遵循一定的原则,禁止一系列严重影响其他业主利益的行为。《住宅室内装饰装修管理办法》第八条规定:“改动卫生间、厨房间防水层的,应当按照防水标准制订施工方案,并做闭水试验。”实际上,王某违反了这一条规定,没有按照防水标准制订施工方案,也未作闭水实验,由于王某不规范的装修,给楼下...
8
2018 - 12 - 13
点击次数: 6
案例介绍:    胡女士看中了某处商品房的顶层,在一次性付清全部房款后顺利入住,同时向物业管理公司交纳了当年的物业管理费。人住后两个月雨季来临,几场大雨之后,胡女士发现天花板有渗水的现象,后来竟然发展到漏雨的地步,胡女士于是找到物业管理公司报修。物业管理公司通知了原施工单位,施工单位重新在楼顶进行了防水处理。胡女士此时已经对现在的房屋有些反感,经过和开发商协商后准备换房,但是双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议。    胡女士认为自己购买房屋就为了居住,现在因为漏雨无法居住,并且自己进行的装修也遭到破坏,她认为这是开发商造成的,所以准备不再交纳第二年的物业管理费和供暖费。    开发商认为自己出售的房屋有质量问题是事实,也愿意赔偿胡女士部分经济损失,但是他们认为自己已经同意为胡女士调换房屋,自己和胡女士之间没有纠纷。    物业管理公司认为自己及时联系维修房屋,并且现在看来房屋存在质量问题也不是物业管理不到位,如果胡女士不交纳物业管理费他们无法接受,并且,因为这个小区是采用小区外的供热厂的热力供热,统一供暖时间已到,如果胡女士不交纳供暖暖气费,他们就要受到经济损失。    由于三方对于债权、债务没有任何异议,胡女士认为自己的行为属于...
9
2018 - 12 - 13
点击次数: 3
李某是某住宅小区501室业主,一天凌晨,他在一场暴雨中发现,雨水滴滴嗒嗒从楼上渗漏到了他的家中,床垫、竹席、毛巾毯、被子、电风扇等物品都不同程度地被水浸湿,刚装修好的房间也遭到一定程度的损坏。沈某沿着渗漏水一路查上去,最终发现是楼顶的排水管道被一只饮料瓶堵住,致使雨水不能从管道排出,沿着屋面缝隙从上而下流入了他家。李某找到物业管理公司要求赔偿,但物业管理公司认为是自然原因造成了这起事件。于是,李某向法院起诉要求追究物业管理公司的责任。    法院审理后认为:楼顶排水管道是房屋的共用部位,作为物业管理公司应对营区内的住宅共用部位、共用设备实施定期养护,保持其良好的状态,但由于物业管理公司疏于管理,致使楼顶落水管被异物堵塞,造成暴雨时排水不畅,给原告家庭造成了损失,对此,被告物业管理公司应当承担赔偿责任,据实赔偿受损居民人民币17547.15元。    点评:本案例提醒我们,对楼顶排水管道是否堵塞的问题,必须纳入定期检查和定期疏通的计划中,不能疏于管理,以致下雨特别是暴雨时排水不畅而水浸屋顶,造成居民不必要的财产损失。另外,根据国务院行政法规《建设工程质量管理条例》和国家建设部《房屋建筑工程质量保修办法》规定的“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为五年”的保修期限,有必要建议开发商督促施工单位在保修期内做...
10
2018 - 12 - 13
点击次数: 20
上海市物业管理协会会长岳尊贤最近的工作量比以往增加了数倍。自从2005 年10月1日正式实行《上海市住宅物业分等收费管理暂行办法》(以下简称《办法》)以来,他的工作节奏完全被打乱了。“每天都有无数个咨询电话打进来,询问怎样申请参与超标准听证会,怎样填写超标准申报材料。” 根据《办法》的规定:2.3元/平方米为物业五级收费制最高上限,凡是目前物业收费水平超过2.3元/平方米的楼盘(住宅类),其所属物业公司都要对收费价格细目进行申报,按照物业管理协会提供的统一表格,把超标的收费项目如保安、保洁、绿化等等,都单独列出来,并出示实际运作费用的相关单据(如发票);对于那些尚没有发生管理的(如刚接盘的预售项目),物业公司若打算收取高于2.3元/平方米的物业费,应提供相应的测算依据。 超标准的物业收费审核流程,由上海市房地资源局和物价局联合管理,委托上海市物业管理协会实际操作,该协会将组织专家组进行评审。据参与专家评审组的上海仁恒物业管理有限公司业务管理部副经理陈安明称,目前有88位专家参与物业费超标准认证评审工作。    “超标的单位把资料上报,专家分组评审,出示意见,通过的就到物价局备案。”陈安明解释对超标准收费的审核流程,“就是说,允许你的收费高于2.3元,但你必须证明,你的物业服务水平也是超过这个标准的。只有超标准的价钱,没有超标准的服务,不行。” “审计风...
11
2018 - 12 - 13
点击次数: 4
相对于房地产界的风云变幻,北京的物业管理行业好像显得有些平淡无奇,然而就在平静的背后往往会集聚变革的力量,也许这将是物业行业跃升品质的契机。    据有关专家分析北京物管行业目前存在六大隐忧。隐忧一:建设管理难分开——房地产商“违约”物管公司“买单”    案例:购房者张先生办理完入住,生活了一段时间后才发现,开发商为了使房子好卖,擅自将纯住宅项目改成了商住两用公寓对外销售,社区内不仅增加了很多陌生人,就连在小区居住的业主张先生也经常被小广告骚扰,一点也没有家的感觉。诸如此类,房地产商擅自变更合同条款或不履行合同条款,住房不能如期交付使用,房屋建筑材料以次充好,利用虚假宣传、格式合同条款误导、欺骗消费者,逃避应承担的义务。 点评:由此引发的纠纷,使物业管理企业承担了许多无端的指责,甚至成为众矢之的。一些物业管理公司老总无不对此忧心忡忡:房地产商“违约”凭啥要物管公司“买单”?“建管分业”已成为房地产业发展的必然趋势,物业公司作为房地产项目的后期管理者,不应该承担由于房地产商“违约”而产生的连带责任。隐忧二:房屋资产难升值——劣质物管令人忧    案例:家住东三环的陈先生说:“当初买的那套房子花了70多万元,户型和位置都不错,但由于物业管理差,几个买主来过之后都摇着头离开了,最终房子以60多万元...
12
2018 - 12 - 13
点击次数: 3
第一,应加强对市场主体的培育与建设。      从供应来看,物业管理要从房地产开发环节中脱离出来      一是有利于培育市场主体;    二是有利于市场行为的规范;    三是有利于培育和发展大中型物业管理企业和公司。    从物业管理市场的需方来说,凡符合条件的社区都要成立业主管理委员会,但真正成立了业主管理委员会的不多。建议政府主管部门抓紧这一工作的实施。  第二,不断发展和完善市场介体。市场介体建设主要应从以下方面入手:      1.成立为交易服务的中介组织,例如,经纪公司、交易所,形成有形的物业管理市场。要制订交易的规则和方式,规定市场准入原则和方式,规定市场准入原则,招投标程序,引入竞争原则;成立经纪公司,建立市场供需双方的档案材料,发布供求信息,主持招投标过程,进行合同的签订、解除;由政府有关部门出面,成立交易所,由经纪公司集中挂牌交易。       2.成立自律性中介组织———物业管理行业协会。协会应对物业管理企业进行立法治市、依法操作的教育,规范企业市场行为,对企业与城市各专业管理部门的关系进行协调,维护企业正当权益。同时收集反映业主的...
Copyright ©2019-2022 西安锦江物业服务有限公司
备案号:鄂ICP备09001565号-15 网站地图
犀牛云提供企业云服务
官方微信公众号
电话: 86 029 - 89589180
邮箱:xajjwy@xajjwy.com
地址:中国 · 西安 · 雁塔区 · 西万路口高山流水·和城4号楼1单元26层
邮编:330520