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《西安市物业管理条例》之浅析

日期: 2018-12-13
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 根据2005年6月30日西安市第十三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过,2005年7月30日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准,2005年8月25日经过第二次修正,《西安市物业管理条例》正式公布实施。

    从整体来看,本部条例更加系统、缜密地将物业管理活动中出现的各种问题进行了详细的规定。通过八章的阐述,将业主、业主委员会、物业管理企业及物业管理行政主管部门之间的权责规定得细致明了,从而有效地提高了条例使用的可操作性及覆盖面。

    本部条例变更了法规名称并引入诸多物业管理名词,使整个条例浅显易懂,同时和国家及其它地区的物业条例相接轨,在便于理解和相互借鉴的同时有效提升了业主及物业管理企业在实际操作中的运用效果。
从本部条例的具体篇节来看,部分内容得到了有效补充。作为对物业管理活动的指导思想和依据,它将有利于保障物业管理活动的顺利展开和物业管理活动中各个主体权利的维护及义务的执行。
    
    本条例首先对业主及物业公司的概念进行了明确的规定。条例第三条称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第六条规定业主是房屋的所有权人。以上两条指明业主对房屋的使用、处置具有相对的独立性,同时物业公司的权利和义务主要体现于双方签定物业管理合同中的相应条款。因此对于双方职责的划分应在签署物管合同的时候倍加关注。

    条例明确了物业管理的监管部门及业主委员会组织、成立的主导部门。条例第五条规定西安市房产行政管理部门是本市物业管理行政主管部门,负责本市物业管理活动的监督管理工作。同时条例第九条规定业主筹备成立业主大会的,应当在物业管理行政主管部门指导下,由业主代表、建设单位、公有住宅出售单位组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作。此项条例说明业主大会的筹备及成立是需要达到有关规定后,由物管行政部门指导,由业主或建设单位提出并组织来实现的,物业公司并不是此项行为的主体组织者。

    对于业主委员会组成成员问题,根据条例规定如果开发商建设的物业没有全部售尽,那么开发商同样可以参与业委会成员选举并有可能成为业委会成员。本条例中未曾提及业委会办公费用来源及成员薪金问题,对于业委会更加积极、有效工作没能作出必要的支持。以上两点值得我们进一步探讨。

    条例对业主委员会相关权利义务及业主委员会如何成立,投票、选举的条件和要求,业主委员会成立的权利责任及具体运作,进行了细致地规定。条例细化了业主委员会成立的条件和选举投票的规定;提出了业主委员会筹备组的职责及具体操作方法;同时就选任业主委员会委员的要求进行了详细的规定。通过本部条例的补充,使业主委员会的成立和日常工作的规范开展提出了具体的要求和必要的依据。

    条例第二十六条规定物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终使用人收取费用。物业管理企业接受委托有偿代为收取有关费用的,代收服务费由委托单位支付,物业管理企业不得向业主收取手续费以及公共用水、用电等分摊部分以外的额外费用。此条例指出供水、电、气等能源、电信部门费用将进一步向最终用户(业主)收缴,物业公司不在承担因代收费用造成的垫付费用造成亏损的风险。因此可能造成因费用收缴问题导致停电停水的纠纷有待讨论。

    对专项维修资金的收缴、使用及转让进行了详细的说明。其中对收缴比例、建设单位交纳及按区域使用和补充等问题作了具体要求;对维修资金的管理、使用提出了宝贵的意见。通过对专项维修资金的规定,使后期物业公共部位的保养、维护、更新及维修资金不足时的必要补充得到了有效的法规依据。但条例未提及前期建成物业专项维修资金收缴的解决方法,对于老社区后续维修资金的解决还有待寻求解决途径。

    条例第三十六条规定建设单位应当在物业管理区域内配套建设房屋总建筑面积3‰的物业管理用房(包括业主委员会办公用房)。物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。本条例确定了物管用房的权属关系,并对使用面积做出了具体要求。但对办公用房的面积规定是否能够得以完全实现,物业员工住宿房屋如何解决,前期建成项目物管用房面积过小等问题仍需进一步探讨。

    本条例强调了物业行政主管部门的责任。对于物业投诉的受理和信息反馈,条例对完成时间进行了相关规定。通过此举措,充分体现出政府对物业管理行业的重视,同时也有利地保障了业主同物业管理企业之间权利和责任的界定。

    本条例中涉及物业管理企业维权方面的规定尚有欠缺,诸如对待业主不交物业费现象,物业公司可通过法律途径于以解决。然而,业主因各种原因不交物业费的现象普遍存在,如物业公司一一对薄公堂,却仍显力不从心。同时条例指出对于物业管理区域内供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向最终使用人收取费用。如委托物业管理企业代收代缴,有关单位应向物业管理企业交付服务费用。但是,此项规定落实的难度较大,仅靠个别物业管理企业的努力根本无法改变无偿代办,甚至贴钱为公用事业服务代缴费的现实。此类问题的解决尚需主管行政部门同相关水、电、通讯、能源部门的全面协调和物业管理企业的共同努力,方有解决的可能。对于利用物业共用部位、共用设备设置广告和进行其他经营性活动,所得收益主要用于专项维修资金的补充,或按业主大会的决定使用。然而条例如此规定仅仅以物业产权作为制定条例的依据,但是物业组织管理及责任承担等付出却未计算在内,同时物业管理企业仍需通过部分社区广告及其他经营收益来补充因各种原因导致的亏损。如果将此类收入归属于专项维修资金,那将会大大挫伤物业公司的积极主动性。

    《西安市物业管理条例》的发布实施标志着我市物业管理行业逐步走向完善和成熟。正是省市政府及上级行政主管部门的宏观控制,才使西安物业管理行业能够稳健、健康地持续发展下去。本部条例的发布,使我们更有信心做好物业管理工作,同时它也是西安物业品牌得以快速发展的有力保证。



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