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房屋渗水,业主与物业谁之过?

日期: 2018-12-13
浏览次数: 4

案例: 
    2004 年 5 月,上海市某小区三楼业主王某在装修时,在卫生间安装卫浴用具时,在下面的楼板上打孔,由于没有密封好,结果造成渗水,楼下的业主秦某找上门来,要求王某进行修复或采取其他办法补救,但王某却说这应由物业解决。于是秦某要求物业管理公司作出调查和处理。物业管理公司却答复水是从楼上溢出的,是由于王某的违规装修所造成的,公司不应该负责任。

评析: 
    此案例涉及业主侵权责任的认定问题,及物业管理公司的责任或职责应当怎样界定的问题。根据法律的有关规定,结合本案的实际情况,应从以下几个方面对双方的责任认定和划分:

    一、业主王某应当承担侵权责任。这是因为业主作为物业专有部分的所有人,原则上有权利处分自己的专有部分的物业,当然包括装饰装修物业的权利。但专有物业部分与其他业主的专有部分及共用部分紧密结合或者相邻,业主在进行装饰装修时往往会影响到其他业主的利益,因此法律规定业主在装饰装修时应当遵循一定的原则,禁止一系列严重影响其他业主利益的行为。《住宅室内装饰装修管理办法》第八条规定:“改动卫生间、厨房间防水层的,应当按照防水标准制订施工方案,并做闭水试验。”实际上,王某违反了这一条规定,没有按照防水标准制订施工方案,也未作闭水实验,由于王某不规范的装修,给楼下业主造成损害,所以王某应承担相应的赔偿责任,实际上这也是民事法律中处理相邻关系的要求。

    二、物业管理公司如未尽到积极预防的职责和告知义务,应承担相应责任。《物业管理条例》第四十六条第一款规定:“对物业管理服务区域内违反有关治安、环卫、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政部门报告。” 可见物业管理公司有一定的制止和告知义务。物业管理公司是否尽到这一义务,要考查其是否做到了以下几点:( 1 )有健全的装修管理服务制度;( 2 )查验业主装修方案,与业主、施工单位签订装修管理协议,告知业主装修注意事项;( 3 )装修期间,对装修现场进行巡视与检查,对装修售货员实行出入证管理,调解因装修引发的邻里纠纷;( 4 )业主装修结束后,应进行检查。对违反装修协议的要进行处理,问题严重的报行政管理部门。

    三、业主和物业管理公司应该承担部分责任,但责任的具体划分实际上就涉及民事责任承担中的一个重要原则:补充责任原则。补充责任,是指多数行为人就基于不同发生原因而产生的同一责任形式的数个责任,各个负担履行义务,造成损害的直接责任人按照第一顺序承担责任,承担补充责任的人只有在第一顺序的责任人无力赔偿、赔偿不足的情况下才承担相应责任。并且承担责任后可以向第一责任人追偿。在案例一中,业主王某是造成楼下业主权利受到侵害的直接原因,正是由于他的违规装修行为造成向楼下渗水,所以业主王某应当对楼下的秦某承担责任,王某拒不承担责任时,物业管理公司可以在未尽到防范责任和告知义务的的范围内先行承担责任,可以对渗水的楼板进行修复,事后可以通过法律的手段进行追偿,这里要注意的是物业管理公司承担责任的前提是其没有尽到防范和告知义务。



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