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上海:住宅物业费限价 外资物管公司去意萌生

日期: 2018-12-13
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    上海市物业管理协会会长岳尊贤最近的工作量比以往增加了数倍。自从2005 年10月1日正式实行《上海市住宅物业分等收费管理暂行办法》(以下简称《办法》)以来,他的工作节奏完全被打乱了。“每天都有无数个咨询电话打进来,询问怎样申请参与超标准听证会,怎样填写超标准申报材料。” 根据《办法》的规定:2.3元/平方米为物业五级收费制最高上限,凡是目前物业收费水平超过2.3元/平方米的楼盘(住宅类),其所属物业公司都要对收费价格细目进行申报,按照物业管理协会提供的统一表格,把超标的收费项目如保安、保洁、绿化等等,都单独列出来,并出示实际运作费用的相关单据(如发票);对于那些尚没有发生管理的(如刚接盘的预售项目),物业公司若打算收取高于2.3元/平方米的物业费,应提供相应的测算依据。 超标准的物业收费审核流程,由上海市房地资源局和物价局联合管理,委托上海市物业管理协会实际操作,该协会将组织专家组进行评审。据参与专家评审组的上海仁恒物业管理有限公司业务管理部副经理陈安明称,目前有88位专家参与物业费超标准认证评审工作。

    “超标的单位把资料上报,专家分组评审,出示意见,通过的就到物价局备案。”陈安明解释对超标准收费的审核流程,“就是说,允许你的收费高于2.3元,但你必须证明,你的物业服务水平也是超过这个标准的。只有超标准的价钱,没有超标准的服务,不行。” “审计风暴” 无疑,这是一场针对上海住宅物业管理行业的“审计风暴”。据相关人士统计,鼎盛时期,上海大大小小的物业管理公司大约有2500多家,而目前这个数字也维持在1000家以上。2.3元的住宅物业收费上限,按照陈安明的说法,“是根据上海市80%的物业公司收费水平确定的。”而其余的20%收费超标单位,以外资物业管理公司居多。 “外资物业公司管理的大多是高档楼盘,2.3元的收费标准连成本都不够。”狮城怡安(上海)物业管理有限公司市场部高级经理高永良说,分等收费办法的颁布,势必对类似他们这样的外资物管企业造成巨大影响。

    作为新加坡最大的物业公司怡安产业在中国的特许经营企业,狮城怡安属100%外资控股企业。该公司目前全权物业管理面积已达到570万平方米,并刚刚获批为有一级资质的外资物业管理公司。据高永良介绍,公司目前物业管理类型虽然涉及写字楼、商铺、别墅等诸多业态,但有三分之二的业务是集中在住宅类物业上面。由于这些住宅物业多为高档小区,目前的物管费标准均已超过3元/平方米,物业收费限价政策正击中其“软肋”。 “管理费要是降到2.3元,我们的管理品质、管理水平还怎么维持原有水平?即使是达到五级标准,2.3元也是不够的。”

    高永良告诉记者,从理论上讲,他们也可以提出申请,进行超标准评审认证,但现在最让他们头疼的是,一些小区业主竟以此为由拒交物业费。高永良说,他们做了大量的解释工作,希望将原有的收费计划执行到年底,但业主只认2.3元/平方米的收费标准,根本不为所动。 受到这项新规定触动的外资物业公司不止狮城怡安一家。第一太平戴维斯顾问(上海)有限公司物业管理部工作人员张小姐在电话中明确对记者表示,该公司住宅类物业管理业务也受到了较大影响。但张声称自己不能代表公司面对媒体,拒绝透露详情。 此前,该公司物业管理部董事唐文鸿在接受某全国性媒体采访时曾表示:第一太平戴维斯管理着上海诸多高档楼盘,其中直接管理的超过收费标准的就有10个。

    “如果都按照这一标准来算,那我们在上海的高端市场就等于是要全面放弃了。” 上海高力国际物业服务有限公司是有全球物业顾问五大行之称的加拿大Colliers Macaulay Nicolls (CMN)在亚太地区的全资子公司。该公司物业管理部执行董事蔡志聪在接受本报记者电话采访时称,尽管此次分等收费办法对公司的直接影响目前还不明显,但就整个物业管理行业来说,至少可以预见今后的三种影响效应。 “第一,对小业主而言,消费趋于透明化;第二,对业委会而言,分等定价提供了一个衡量标准,有利于他们监督物业公司的服务;第三,对向来操作规范的物业公司而言,今后有了一个更为清楚的操作标准,明确了公司职责和义务。”

    高力国际目前物业管理费住宅类档次远远超过2.3元/平方米,大部分在7元/平方米。但蔡志聪说,这项新颁布的规定对高力影响较小,原因就在于高力此前“操作较为规范”。 外资物管淡出? 据业内相关人士称,目前上海市的高档楼盘在250个左右,要进行超标准申报的在200个左右。这其中绝大部分是由外资公司打理。新规定无疑触动了他们的这一块“奶酪”。 然而,对于原本就趋于“微利”的住宅物业管理业务,指望让外资公司折本降低收费标准是不可能的。那么惟一的出路,就是瞄准该分等收费制度的“突破口”——向物业管理协会申请超标准评审听证会。 但申请听证会就轻而易举吗?岳尊贤没有明确告诉本报记者到目前为止,上海市共有多少家收费标准高于2.3元的物业管理公司参与了听证会申报。

    仅说申报工作已经按照区属划分着手进行了。 记者在采访中了解到,2005年10月1日开始施行的这项分等收费规定,运行至今已两月有余,进展并不顺利。知情人士透露,在其间的听证会上,屡屡发生“拍桌子”现象。 即便如此,申报工作仍按部就班地进行着。 “我们按照步骤,正在向物业管理协会和市房地局、物价局进行申报,但是到目前为止,还没有楼盘申请被批准下来……不过,专家对我们的测算方法是认可的。”上海仁恒物业管理有限公司业务管理部副经理陈安明说。 但进入2006年,按年度签订的物业合同就要结盘清算了,一部分外资公司显然已经对这种“蜗牛式”的申报进程失去了耐心。“从2006年开始,我们公司的发展方向要往非住宅类物业上转……非住宅物业目前没有这方面的限价政策。”

    狮城怡安高永良对记者透露,该公司已有逐步“淡出住宅类物业管理业务”的打算。 新规定颁布两个月以来,“淡出住宅物业”的气氛始终在上海众多外资物业公司中蔓延。据高永良透露,在此前一次由政府部门出面主持的研讨会上,很多外资企业提出“住宅物业不能做了”。这一方面是“想给政府部门一点压力”,另一方面也不无他们的真实想法。 “住宅物业管理本身利润就不高,再加上这样限价,市场又趋于透明,部分外资公司考虑退出是难免的。”

    上海仁恒物业陈安明道出了业内人士的一个普遍共识。 外资公司逐步淡出住宅类物业会成为一种普遍趋势吗?对此,高力国际物业执行董事蔡志聪作了肯定回答。蔡志聪告诉记者,目前境外物业公司以“全球五大行”为代表,“它们都确实有转向非住宅物业的趋势。” “但严格地说,不能说退出,本来我们这种公司就强调均衡发展,商业、零售业、住宅都在做。只不过今后在住宅这块份额会逐渐减少,把多余的精力和资源转向非住宅领域。”蔡志聪说,以高力国际为例,强调均衡发展的外资物业公司,一般不会轻易关闭住宅类物业市场之门。“因为住宅物业是最大众化、最传统的,对于这块业务,企业不能完全考虑以利润为导向,更重要的是一种社会责任。” “食之无味、弃之可惜”。

    以“鸡肋”来形容当下上海住宅类物业管理业务在外资物业公司眼中的价值,看来并不为过。 住宅物业能搭建与公众对接的平台、能衍生商机、能形成物业公司稳定的现金流,这是大多数外资公司不愿意放弃它的理由。但来自住宅物业上的收益,远不及商业、酒店、别墅方面的高,这也是客观的现实。在取舍间衡量,部分“没有办法不急功近利”的外资物业公司去意已决。 “我们要退出,但不会一下子全退。”狮城怡安高永良向记者解释。让高永良庆幸的是,他们现在已经有三分之一的非住宅类物业在手里了,其中赢利状况颇佳的别墅类物业不在这次新规定的限价范围(只有容积率高于0.5的住宅才施行限价)。 “这是我们进入非住宅类物业领域的基础。”高永良自信地说



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